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Feb 22, 2024

Wie weit müssen die Werte von Gewerbeimmobilien sinken, damit sie einen Sinn ergeben?

Halten Sie Immobilien in der Auszeit-Ecke, und 2023 sieht weitaus besser aus, als die Experten vor sechs Monaten prophezeiten*. Der S&P 500 ist um 16 Prozent gestiegen, die Entlassungen gehen zurück und das Wirtschaftswachstum hat zugenommen

Halten Sie Immobilien in der Auszeit-Ecke, und 2023 sieht weitaus besser aus, als die Experten vor sechs Monaten prophezeiten*. Der S&P 500 ist um 16 Prozent gestiegen, die Entlassungen gehen zurück und das Wirtschaftswachstum war so stark – und die Inflation so hartnäckig –, dass Fed-Beobachter zwei weitere Zinserhöhungsrunden vorhersagen. Nun könnte sich die vielgepriesene Rezession langsam wie eine falsche Spur verwischen.

Bei Gewerbeimmobilien sieht es anders aus. Abgesehen von Einfamilienhäusern und ein paar robusten Städten im ganzen Land ist die Entwicklung DOA. Die Preise bleiben hoch, die Baukosten sind stabil, tendieren leicht nach oben und steigende Zinsen haben einen doppelten negativen Effekt: Kredite werden umso teurer und die Fertigstellungswerte umso niedriger. Jeder Interviewpartner für diesen Artikel – von South Carolina bis Kalifornien – gab an, dass er entweder untätig bleibt oder seine Projekte langsam vorantreibt, in der Hoffnung, in einigen Jahren den Durchbruch zu schaffen.

Ein Weiser bezeichnete das Jahr 2023 als das neue Jahr 1993 und erinnerte sich daran, wie diese schlimme Rezession die erneuerbaren Energien zum Scheitern verurteilte. Ein anderer wies darauf hin, dass die Kreditgeber, die immer noch ans Telefon gehen, Kredite zu Konditionen anbieten, die nur wenige, die bei klarem Verstand sind, akzeptieren würden.

Bauträger, die heute bauen wollen, müssen sich der Realität stellen: Ihre vorgeschlagenen Mieter fordern abgemagerte Mieten, ihre Bauunternehmer halten durch und ihre bevorzugten Kreditgeber sagen einfach Nein. Eigentümer bestehender Immobilien hingegen können alle Kontraindikationen ignorieren und darauf bestehen, dass ihre Immobilien so wertvoll wie eh und je sind. Mit seiner amüsanten Vorliebe, laut auszusprechen, was andere nur zu denken wagen, erklärte Donald Trump einmal: „Mein Vermögen schwankt mit … sogar meinen eigenen Gefühlen.“

Suchen Sie noch heute nach einem guten Angebot und Sie werden schnell feststellen, dass Mr. Trumps Ansatz zur Bewertung von Immobilien alles andere als einzigartig ist. Die vielen Fachleute, die zu diesem Punkt befragt wurden, schwören, dass sie noch nie ein wirklich gutes Angebot gesehen haben. Alles ist entweder immer noch auf dem Höchststand vor Corona oder riskanter als BASE-Jumping. Wie immer glauben die Optimisten, dass Geschäfte unmittelbar bevorstehen, während ein kluger Investor sagte, er sehe Anzeichen einer „Kapitulation“. Damit meint er, dass einige Verkäufer nach ihren weißen Fahnen greifen und dabei sind, den atemberaubenden Wertverfall ihrer Vermögenswerte zur Kenntnis zu nehmen.

Gemessen an den landesweiten Verkaufsmengen gab es bisher jedoch kaum eine Kapitulation. Ein leitender Angestellter eines großen Titelunternehmens schätzt, dass seine Handelstransaktionen landesweit um mehr als ein Drittel zurückgegangen sind, während das Geschäft in Kalifornien mit einem Volumenrückgang von 75 bis 80 Prozent sogar noch schlimmer ist.

Damit sich der kommerzielle Markt für erneuerbare Energien erholt, müssen entweder die Zinssätze auf ihre historischen Tiefststände zurückfallen – wie wahrscheinlich ist das? – oder es muss noch viel mehr kapitulieren. Wie viel? In unserer engen Welt der mit Supermärkten verankerten Einkaufszentren schätze ich etwa 20 Prozent.

Da es nur wenige vergleichbare Verkäufe gibt, die diese Schätzung untermauern, sollten Sie sich nach der Herkunft erkundigen. Per Stellvertreter. Eine Möglichkeit, den ungefähren Wert privater Vermögenswerte abzuschätzen, besteht darin, ihre öffentlich gehandelten Gegenstücke zu überprüfen. Privatpersonen müssen möglicherweise keine Mark-to-Market-Bewertung vornehmen, die Öffentlichkeit jedoch schon. Die Wall Street setzt die Werte der 200 börsennotierten Real Estate Investment Trusts (REITs) in den USA jede Minute des Tages neu.

Die meisten REITs sind auf eine einzige Anlageklasse spezialisiert – z. B. Industriegebäude – einige konzentrieren sich auch geografisch und kaufen beispielsweise nur Wohnungen in New York City. Somit kann ein auf Bürogebäude spezialisierter REIT einen Maßstab für die Bewertung eines privaten Bürogebäudes liefern.

Wenn Sie eine Vorstellung davon haben möchten, was Ihr Supermarkt bei einem einigermaßen schnellen Verkauf einbringen würde, könnten Sie sich über einen Einkaufszentrum-REIT informieren. Während sich die Finanzsprache für die Öffentlichkeit etwas von der für Privatpersonen unterscheidet, ist sie – denken Sie an Spanisch vs. Italienisch – nah genug dran, um eine ungefähre Vorstellung vom Wert zu bekommen. In unserer Welt ist Phillips Edison [PECO] ein guter Vorreiter, da das Unternehmen nur Einzelhandelsgeschäfte mit Supermarktanbindung betreibt. Der heutige Aktienkurs dieses REIT lässt darauf schließen, dass unsere Zentren insgesamt eine durchschnittliche Rendite von 7,1 Prozent erzielen dürften. Dies wiederum bedeutet, dass unsere Bewertungen dieser Zentren im Vergleich zu ihren Tagen vor Corona um etwa 18 Prozent gesunken sind. Beachten Sie jedoch, dass einzelne Zentren je nach ihren spezifischen Merkmalen deutlich mehr oder weniger verkaufen können.

Kurz gesagt: Um kommerzielle erneuerbare Energien in Gang zu bringen, ist zwar eine Neuausrichtung der Werte erforderlich, es handelt sich jedoch nicht um eine Einheitslösung. Einige Anlageklassen – vor allem Industrie- und Selfstorage-Anlagen – verzeichneten kaum einen Rückgang, während andere, weil sie der Sonne zu nahe geflogen waren, ins Meer gestürzt sind. Und die Lage spielt eine enorme Rolle: Einige Gebiete gedeihen, während andere wie heruntergekommene Bergbaustädte aussehen. Aber ohne eine Neuausrichtung auf den Marktwert – sei es nun 5 Prozent oder 50 Prozent – ​​werden kommerzielle erneuerbare Energien weiterhin ins Wanken geraten.

*Wenn Ökonomen etwas über einen längeren Zeitraum als ihre eigenen Abendessenpläne genau vorhersagen könnten, wären sie keine Ökonomen – sie wären reich. Von John E. McNellis, Autor von „Making it in Real Estate: Starting Out as a Developer“.

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